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原租房合同因违约被终止 房屋转租合同可继续履行

时间:2019-10-29 15:42:29
原租房合同因违约被终止 房屋转租合同可继续履行 >

【案情】
  今年5月,姚某与张某签订了房屋转租合同,张某将他承租李某的房屋转租给姚某。根据张某与李某的房屋租赁协议,张某享有房屋转租权,但又约定“租金拖欠两月,收回房屋”。转租后,张某未交房租。10月,李某欲收回房屋。但姚某认为,他与张某之间的房屋转租合同真实有效,拒绝归还房屋。李某遂诉至法院,法院驳回李某的诉讼请求,最终判武汉癫痫病最好的是哪家医院决,原张某与李某租房合同终止,房屋转租合同继续履行。


【评析】
  本案中,李某曾将房屋的“转租权”授予给张某,所以张某将房屋转租给姚某并无不当。但张某与李某的房屋租赁合同中约定“租金拖欠两月,收回房屋”,可见从合同的规定看,该“转租权”并非无条件。问题是,转租合同依法成立并在履行之中,次承租人的合同权利亦应受到法律的平等保护。


  从权利的来源看,不论出租还是转租合同,其终极权利都来源于出租人对租赁物所拥有的合法的使用权、收益权。本案中,李某将房屋出租给张某,就是出租人对租赁物使用权的一种处分。在张某拖欠租金的情况下,李某根据双方当事人的约定欲终止出租合同的效力,是对自己租赁物使用权的一种保护。转租合同中的转租人,同时也是出租合同中的承租人。根据合同法的有关规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人;承租人未经出租人同意而擅自转租的,出租人可以解除合同。可见,转租合同之所以成立,首先是基于出租人对承租人的授权,没有出租人的许可,转租的行为无效。从这一意义上讲,次承租人根据转租合同租赁房屋是出租人的意志在转租合同中的延伸,是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人违约而被终止,由次承租人按转租合同的约定继续使用租赁物和履行相关义务,并不会造成对出租人权益的侵犯。


  综上所述,必须综合两个租赁合同的约定,全面考量合同订立当时各方当事人的真实意思,依据民法诚实信用福州哪个癫痫医院好吧原则,从稳定市场经济秩序,保障交易安全的角度出发,应认定转租合同不受出租合同终止的影响,按原约定继续履行。这样一来,既依法处理了出租人武汉儿童羊角风医院排名与承租人之间的法律关系,同时又妥善保护转租关系中的次承租人利益,维护了市场的秩序。


【法律链接】
  《合同法》第二百二十四条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以哈尔滨哪家癫痫医院治疗解除合同。
                                     吴亮亮

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