上周末，龙岗多个新盘开售，在亲民的价格和旺盛的刚性需求推动下，实现了“逆市”热销。考虑到今年市场不确定性增加，低价刚需盘的热销，就好比一针“强心剂”。

今年早些时候，世联行（行情，问诊）董事长陈劲松曾给刚需盘发出警告，认为即使是刚需盘也会受到市场牵连，销售压力陡增。那么，接下来的刚需盘行情将如何？对于这一细分市场和产品，又有哪些变化？值得一一解读。

刚需房，不只是自住

“刚需房在业内没有形成明确的软性概念，但是主要还是针对首次置业来说，价格合适，户型较小，以自住为主，不用做投资的房子。”中联地产二手房研究院总经理肖小平用这几个标准来初步判断是否为刚需房。

但是随着市场的变化，刚需房也已经不能用业内约定俗成的“自住自用”的标准来一刀切了，发生在刚需客上的心理变化表现得尤为明显。

“自从2012年房地产市场回暖以来，刚需购房和投资购房心态已经发生明显变化。原来刚需客购房首要考虑的房子价格是否达到预期，第二就是产品本身是否合适，很后才看房子是不是有升值空间；现在即使是刚需购房首要考虑的也是房子的升值空间，其次才是预算和产品。”肖小平讲述近年来刚需客的心理变化。

中原数据显示，上周末开售刚需盘中，中骏四季吉林癫痫病医院哪个较好阳光推3/5/6栋65~89平方米2~3房，共411套，价格1.1~1.3万/平方米；六和城推B座01~06单元、C座01~02单元69~89平方米2~3房，及D座05单元139平方米4房，共219套，均价1.3万/平方米。两个新盘的售价都要低于此前预期。如此低价自然吸引了不少投资需求。即使是首次置业的自住客，也希望享受房价升值的心理快感。

而与亲民价格“配套”的是上述楼盘不亲民的距离，以中骏四季阳光为例，项目位置接近坑梓，距离地铁三号线终端的双龙站也有5公治疗癫痫哪家医院好里的距离，开车接近15分钟。

“客观上说，绝大多数首次置业者都可以算作是刚需购房；而个别出现的二次改善性住房也有可能是出于刚需的要求。但是与以往不同的，是刚需客购房投资心态的加重，而刚需购房的区域也由原来的龙华、宝安转移到龙岗、坪山等地方。”肖小平总结说道。

低价新盘，潜力依旧

今年以来，受银行贷款缩紧政策和全国楼市整体看空的情绪影响，深圳楼市处于不温不火的状态，观望两眼上翻凝视是怎么回事情绪较浓，这也直接影响了购房者的心理。

“虽然现在处在一个比较低迷的状态，但是随着政策的逐步放松，整个未来的市场还是以自住型的需求为主，在供应持续紧张的状态下，刚需房的前景还是很乐观的！”深职院房地产研究所所长邓志旺如是说。

城市房地产市场的发展是以人口为基础的。一直以来，深圳刚需房需求旺盛，很主要的原因就是深圳作为宜居型一线城市，外来人口占比高达75％，甚至更高。巨大的人口流动产生旺盛的刚性需求；而每年大量应届生的进入，也将成为深圳未来购房的主力。

房地产研究人士顾洪波就认为，深圳土地供应匮乏，如今房产市场二手房占比为60％~70％，相对整个房地产市场，深圳新房占比本就不大，按照深圳楼市现在的供需关系与新增人口及土地的稀缺性等城市经济发展的程度来看，只要价格合理，未来深圳的刚需房的发面色青紫的原因展潜力还是比较巨大的。

远郊置业，是否无奈之举？

刚性需求旺盛导致市场消化能力增强。低价楼盘之所以能够实现热销，是因为市场上价格适合的刚需楼盘不多，刚需未得到满足，能够出现这样一批楼盘就容易引起市场的反应。

“刚需的区域由原来的宝安、龙华片区转战到龙岗甚至是坪山，导致龙岗、坪山低价刚需盘热销。但毕竟这些片区地理位置还是比较偏，区域不成熟，周边配套较差，离地铁口远，交通不便。个人认为这是现在市场条件下，出现的一种无奈之选。”在评价到低价刚需盘热销的情况，顾洪波如是说道。

而深职院房地产研究所所长邓志旺则持有不一样的观点。“值不值得购买，需要置业者根据自身情况来选择。总体来说这种低价刚需楼盘还是不错的，相较于北京、上海等一线城市，这个价格在深圳买到房还是可以接受的；从发展的角度上看，虽然现在这些地方交通不便，但随着整个深圳的不断发展，基础交通的改善，我认为这个片区的房子还是值得购买的。”（颜斯敏）

小结：随着楼市整体变化，刚需房的概念已经由原来的首次置业扩展到二次置业的改善型住房，而刚需客的购房心理也由原来更关注价格，转移到更关注房子的升值潜力上来。深圳市场还是以自住型的需求为主，这是未来整个楼市的支撑力量。医生判断，在供应持续紧张的状态下，刚需房的市场还将呈现乐观的前景。