限购放松成交难回暖房企资金链紧绷不乐观

下半年房价可能“惯性”下行

继呼和浩特、济南等地放开限购之后，海口日前也加入了取消限大庆市治儿童癫痫病比较好的医院购政策的行列。越来越多的地方政府或明或暗放松限购调控措施，对此，业内人士指出，当前房价已步入“过冷”区间，地方政府的救市行为在短期内难以产生明显成效，房企面临的资金压力不断增加。在此背景下，房企会加大降价促销力度，房价下行压力进一步增大。

46限购城市20城松绑

近日，地方政府放松限购的意愿愈加强烈，从济南到南昌，从武汉到南宁，从苏州到温州，越来越多的城市被曝出已放松限购政策的执行力度。

中原地产市场总监张大伟表示，地方政府在楼市降温的情况下，受制于土地财政压力，松动调控政策已经成为定局。“各地都会有不同角度、不同程度的松绑政策出台。”

中原地产研究部统计数据显示，截至目前，已经有20个城市在限购方面有不同程度的松动，占所有46个限购城市的43%。

“但松绑的效果可能有限，对于沈阳等城市，目前的库存量去化时间将超过20个月，而且沈阳经济发展放缓，人口的流入增量放缓，都导致房地产的需求基数放缓上涨。全国大部分城市的需求上涨均出现乏力。”张大伟说。

在张大伟看来，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，尽管地方政府松动调控的意愿日益强烈，但松绑限购的实际效果有限，难以拉动市场成交。

楼市调整大势难改

上海易居房地产研究院很新报告显示，7月1日-20日面色青紫的原因，重点监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约559万平方米，环比增长约8%。20个城市中，环比涨跌的城市数量各占一半。具体城市看，济南成交量的环比增幅很大，约188%。而广州的成交跌幅很大，跌幅约为41%。

上海易居地产研究院研究员严跃进表示，7月楼市总体偏冷，观望情绪依然较重。部分城市的救市措施也发挥了一定的刺激作用，进而拉动了成交量的上升。

“但市场调整大势依然难以改变。”严跃进指出，7月和6月一样，信贷条件没有实质性的放宽，购房者依然选择观望。很近全国70个大中城市中，有8成城市的房价指数步入了环比负增长区间，这会进一步延缓购房者的入市脚步。尽管7月前20天成交量略有起色，但整个7月行情上行依然面临大阻力，市场调整大势依然难以改变。

在此背景下，张大伟提醒购房者，大部分松绑限购的城市的特点都是人口涨幅放缓，库存压力山大，在这种情况下，对于购房者来说，越是限购的城老年癫病发作军海灸砺勊市，反而越是值得买的城市，越是松绑限购的城市越要谨慎购房。

房企降价促销力度将加大

反观目前住宅市场环境，成交量的持续走低已经传导至价格端。*统计局数据显示，6月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.5%，跌幅较上月扩大0.3个百分点。从下跌城市数量来看，此次共有55个城市新建商品住宅价格指数环比下降。无论是整体价格跌幅，还是降价城市数量，都为2011年4月以来很大值。

因此，张大伟认为，现阶段可以判断，本轮全国性房价下行序幕已经开启。“上个月，我们对全国23个城市的降价楼盘进行调研，结果发现降价样本楼盘较年初成交价相比平均降价幅度仅为6.3%。若要取得较为明显的降价效果，平均降幅需达15.3%。”

严跃进也表示，在市场降温的情况下，地方救市效果短期内难有明显影响，房企降价促销的力度会加大。

的确，从数据来看，房企资金状况已恶化至8年很差，市场预测三季度市场依然不乐观。根据中原地产测算，在今年一季度23家A股上市样本房企中，仅3家房企资金链处于宽松状态，8家房企资金链相对安全，12家房企资金链紧绷，短期资金覆盖率低女性癫痫于0.8，为近8年以来资金链紧绷房企个数很多的一个季度。其中有2家房企短期资金覆盖率低于0.3。从货币资金与总资产比例来看，目前房企现金流情况降至近年低点0.11，形势亦不容乐观。而这则进一步印证了房企上半年销售的不尽如人意。据链家地产数据显示，24家公布了销售目标的房企中，有13家目标完成率不足四成，其中花样年控股上半年业绩完成率仅为12%，首创置业完成率也仅为24.2%。

张大伟指出，上半年房企到位资金增速逐月走低。其中，定金及预收款占比（上半年比例为24.2%）仅次于自筹资金项目，是房企重要的现金流来源。因此，虽然信贷环境并未显著恶化，但如果房企不能通过降价有效回笼资金，或找到其他有效融资渠道，显然将面临经营困境。

“在房企加大去库存的背景下，下半年房价继续下行压力较大。”张大伟说。