编者按：在三、四线城市房价大幅下跌之后，北京楼市也终于被拖下了水。数据显示，今年上半年，北京新建住宅的签约套数和成交面积，双双创下近9年来的同期很低值。那么，北京等一线城市的楼市，真的难以独善其身了吗？
上半年北京新房成交量创9年来新低
5月份二手房跌幅居全国70城市之首
虽然成交量惨淡，但上半年北京新建住宅的成交均价却继续走高，达26687元/平方米，较去年同期上涨18.86%
相比于去年的火热，今天上半年的北京楼市却只能用冷清来形容。根据中原地产研究部的数据显示，截至6月26日，北京年内新建住宅合计签约22782套，较2013年同期的44468套下滑了48.77%，环比则下滑40.23%。剔除保障房部分的签约面积为270.8万平方米，总成交额为722.68亿元。预计整个上半年，北京新建住宅的签约面积和金额分别为275万平方米和735亿元。其中，成交金额较2013年上半年1190亿元下调38%，成交面积的下滑幅度则更大，为48.11%。
而今年上半年北京新建住宅22782套的签约套数和275万平方米的成交面积，也双双创下了近9年来的同期很低值。
对此，有业内人士指出，“北京上半年房地产市场陷入谷底，一方面是去年市场太热，需要一个调整来过渡，另一方面自住房大规模入市让刚需集体陷入了观望。”
不过，虽然成交量惨淡，但上半年北京新建住宅的成交均价却继续走高，达26687元/平方米，较去年同期上涨18.86%。
库存将进一步增加
此外，今年以来持续萎缩的成交量也在不断推高北京的住宅库存总量。截至6月20日，北京期房住宅和现房住宅的库存分别为46117套和34727套，合计库存为80844套。这是继2013年1月1日北京住宅库存达到80038套的高点后，该数据再次达到8万套以上，并创下近18个月的新高。
据悉，自今年春节后，北京住宅的库存量便快速上涨，从5年来很低点5.5万套猛增至目前逾8万套。
同时，截至目前，北京年内期房住宅供应大涨，合计供应住宅套数达到了37220套，同比2013年上半年的22006套，上涨了70%。
而7月份，北京还将有36个项目入市，而这些入市的项目绝大部分定价谨慎。由于上述项目供应的住宅数量超过了一万套，预计北京住宅的库存量也会进一步提升。
根据亚豪机构提供的数据显示，北京楼市供应自3月份以来便大幅增加，月度开盘项目数量已连续5个月超过30个，3月份—7月份这5个月的市场总开盘量，较去年同期已经上涨近六成。据统计，7月份预计开盘的刚需项目中，有17个项目已给出定价，其中9个项目以平价或低于市场预期价格入市，占比超过五成。
而随着市住建委对“限高令”的放松，近期入市的高端项目也开始增多，在7月入市的36个项目中，中高端项目达到了三成。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，一方面市住建委“限高令”仅是去年年底特殊时期采取的行政手段，属于短期行为，在如今整体楼市趋冷、信贷政策持续收紧的背景下，“限高令”的放松对市场影响有限。许多由于“限高令”而推迟入市的高价盘得以入市，是近几个月高端住宅供应增加的主因。另一方面，下半年自住房项目的大规模入市，将会在统计数据上进一步拉低平均房价，也为高端项目的入场创造了条件。
自住房扎堆入市
实际上，随着今年自住型商品房的扎堆入市，已经对定位刚需的北京纯商品房住宅产生癫痫病护理了很大的冲击。根据北京市住建委官方公开信息统计，从2013年11月29日*一个自住房项目开始申购以来，截至目前，自住房项目入市量已达11个，合计供应住宅套数约为1.8万套，合计供应面约为160万平方米。
而对于1.8万套的供应量，中原地产首席分析师张大伟则表示，这个供应量相当于北京近一个季度的商品房住宅成交量，对市场的影响非常大。
中指院的报告也认为，由于自住型商品房价格具有明显优势，其大量入市短期内必将增强刚性需求的观望情绪。今年以来，北京住宅成交量受购房者观望情绪影响下滑明显，出清周期达到15个月的历史高位，短期内全市房价或存下行压力。
同时，自住型商品房的分布也导致了北京同城市场表现分化，五环外或将呈现量升价跌局面。分区域来看，2013年9月份至今，北京市累计成交的43宗含自住型商品房地块中有40宗地块分布在五环以外，由于未来入市项目较多且价格具有明显优势，短期供应结构的变化将对区域均价形成明显的下拉作用，五环外市场或将呈现量升价跌。而对五环内而言，德宏州看癫痫病专业医院由于区域内土地供应稀缺且自住型商品房项目昭通市癫痫病专业医院较少，购房者观望周期相对较短，成交量或将率先企稳回升。北京市房地吉林治羊癫疯去哪好产市场将呈现同城分化局面。
此外，对于近期信贷政策的微调，业内人士也普遍认为难以真正影响到房地产市场。
张大伟表示，“对于市场来说，除非大幅度降准，或者央行[微博]单独设立针对房地产首套房贷款的非盈利性机构，否则目前房地产贷款难的趋势仍将持续。同时，部分银行响应央行的措施，很可能是把房贷从基准利率上浮回归到基准利润的水平，或者提高审批放款的效率，但对市场来说，影响微乎其微”。
二手房量价齐跌
相比于新建住宅，北京二手房市场的表现则更加惨淡，成交量和成交均价也是双双下滑。在*统计局日前公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中，北京二手房价格在5月份出现了较大幅度的下滑，跌幅位列70个大中城市之首。
而根据中原地产研究部统计数据显示，截至6月26日，北京上半年二手房合计签约43515套，预计上半年签约总量为4.4万套，同比环比均明显下调。而这一成交量也是北京有网签记录以来的很低值。
据悉，北京二手房上半年的平均价格相比2013年4季度已经下调超过5%，叠加税费、中介费等，2014年上半年购入二手房的业主几乎全部被套，同时，有业内人士预计，年内北京的二手房还将有10%-15%的价格下调空间。
张大伟表示，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力，特别是受到贷款影响很大的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。2013年，北京二手房价格的涨幅超过了受到限价影响的新建住宅，但随着近期信贷政策的收紧，和自住房导致的观望情绪。二手房价格已经连续6个月阴跌。
有数据也显示，北京二手房成交均价正在加速下调，6月份的成交均价为2.92万元/平方米，相比5月的均价3.02万元/平方米，下调幅度达到了3.3%。
“目前看，二手房挂牌房源的价格已经出现了全面下调。虽然房主心里的预期价格已经出现明显下调，但购房者的观望情绪则继续加强。预计未来二手房均价下滑的趋势还将继续。”张大伟认为。
